2018年买房的要小心，你不注意这一点，很有可能买到烂尾楼

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导语：记得保存文中图片，关键时候，绝对能帮上你。

“拆东墙补西墙”比喻的是用新债去偿还旧债，而目前房地产偿债高峰期又遇上了调控年。

房企融资难问题更是雪上加霜，2018年是房企“生死攸关“的一年，也是购房者很容易买到烂尾楼的一年，所以更要小心了。

1

2018年，开发商要断粮了

先来看几个新闻：

1月25日，厦门银监会连续开出6张罚单，涉及中信银行、交通银行、平安银行、农业银行、建设银行、邮储银行等6家银行。原因是资金违规流入房地产、流入楼市！1月29日，恒丰银行暂停新增房地产授信，也就是说，暂停了房企的开发贷。

1月30日，全国范围内已经有多家银行下发相关文件，暂停开发贷，对房地产的融资收紧或暂停。开发贷被暂停，意味着开发商的钱没了来源。

2018年1月10日，碧桂园分别发行2.5亿美元、6亿美元公司债，期限分别为五年和七年，利率依次为4.75%和5.13%；富力地产全资子公司在2017年11月14号发行2023年到期的5亿美元优先票据，成本为5.88%。

2018年2月6日，绿地控股公告披露，此次在香港发行的美元债券共两笔，总额7亿美元，包括一笔发行4亿美元3年期定息债券，票面利率为5.25%；另一笔发行3亿美元5年期定息债券，票面利率为5.90%。

这些新闻都在说明一个事实：2018年，大房企缺钱、小房企更缺钱，地主家也要断粮了。

对房企来说，2018年或将是资金压力最大的一年。一方面是融资渠道收窄。另一方面，叠加最近全国多个城市房地产市场调控，人民币贬值对房地产市场的利空，房企海外融资难度也在加大。

2

房地产的洗牌开始了

这一波洗的是中小房企

克而瑞研究中心发布的房企销售排行榜显示，1月销售100亿元以上房企达到17家。

其中，碧桂园、万科、恒大单月销售均超600亿元，保利、融创、中海单月销售超200亿元，华夏幸福、中国金茂、龙湖、绿地、华润置地、招商蛇口、中梁地产、泰禾集团、新城控股、旭辉控股、世茂房地产单月销售超100亿元。

这些TOP100房企的背后是万亿级的资金涌入和百万级的客户追随。

而这些资金和客户资源都仅集中在金字塔极顶端的全国7万家房企中的百个甚至是十个房企手中，更为可怕的是这种集中还在逐年增长。

当一家销售额刚过百亿的中小房企和一家身后站着百万客户资源、千亿流动资金的房企站在同一平面竞争，着实无法想象在未来，中小房企的销售空间还剩余多少。

销售额的背后是资金资源、客户资源的严重失衡。

以上种种都表明，2018年，大房企依然可以如鱼得水，而中小房企的苦日子就要来了。因为留给他们市场空间不多，而拿地成本更加高昂、对现金周转的要求更高，房企的洗牌开始了。

不管承不承认，中国的房地产业，也是分牛熊市，属于行政压制的周期性行业。

房地产本身就是一个受政策影响很大的市场，我们回顾历史，就可以看出房企出现现金流紧张的时候，也是市场上出现最多烂尾楼的时候。

因为现在买的都是期房，先交钱再交房，所以更加有必要站在过去看未来。

3

2018年再现3年前的钱荒

会重演烂尾楼悲剧吗？

2012-2014年的苦难记忆也并不遥远。

当时的拿地成本、融资成本、还款速度、购房者的购买欲望，每一个环节，都狠狠的给房企们上了一课。

最后资金链断裂，项目烂尾，成为很多中小开发商的命运结局，甚至有些高杠杆的大房企也差点陨落。

现在去翻看2014年的楼市，那一轮房企倒闭潮，历历在目。

2014年3月，被媒体曝光的房企资金链断裂案例就有10余起。

在现金流紧张重灾区的杭州，绿城也第二次被逼到“卖身求生”的境地。融创趁机出手成为绿城中国的买家，宋卫平、孙宏斌两人从相爱到相杀。

2015年，西安本土龙头天朗被融创收购，没有等到“天亮了”。

也是在那一年，“冰岛购地”无果的中坤集团因为大钟寺广场信托兑付危机被推上了风口，境况艰难。新华南五虎应运而生——恒大、碧桂园、雅居乐、富力、合景泰富。合生创展出局。

中小房企日子更不好过。受政策调控影响，楼市销量大幅下滑，资金回流受阻；资金荒也使房地产融资成本大幅上升。

双重压力下，严重依赖高杠杆的房企压力山大。尤其是实力较弱的中小房企，被收并购或倒闭成了一条不得已的选择。

2014年已如此惨烈，那2018年呢？

信贷管控、利率上浮将资金流向房地产的口子收的越来越紧。

这无疑拷问着每个房企的资金链、开发成本。上次是借着政策放松逃过了，那这次呢？

还会有去库存么？

还会有地产供给侧么？

城镇化还有多大规模？

央妈的放水还这么任性么？

不，相比2017年的宽松信贷政策，2018年，银行开始严控房地产风险，部分银行房地产信贷政策显示，在继续推行名单制的同时，相关银行将细化房企指标，加强房企分级管理。

银行积极向综合实力排名靠前的知名龙头房企开展相关业务，严格限制低收益、高风险的中小房企的贷款授信。

银行在强化房地产开发贷的【排名】考量。

该银行将开发贷客户分为多个层次，处于第一层的是根据中国房地产协会颁布的房地产企业综合实力TOP100或2017年销售额TOP100的房企。而越销售额越差的房企越靠后。

这意味着中小房企的融资处境将越来越艰难。

4

房地产的强者恒强效应越来越明显

开始进入寡头时代

如果房地产企业有大量土地储备，这就是企业获取资金和更多资源的“发展砝码”，也是投资者和资本青睐的筹码。

2017年，泰禾集团、阳光城、新城控股等房企在快速的扩张，不断的买地，然后助涨了股价。

鉴于过去的这一发展模式，房企们就不得不去举债扩张，尤其在城市化率逐渐提升，新房增量市场规模稳定的天花板下，中小房企为了对抗大房地产企业的侵蚀，守住自己的市场份额，不得不大笔举债去扩充规模，所以杠杆非常大，都是在拆东墙补西墙。

而在土地市场上，未来只会有两种房企，一种是TOP10大房企，一种是其他房企，但是其他房企绑在一起可能也干不过TOP10大房企。

TOP10大房企也融了全国上市房企资金池里近一半的钱。别急着惊讶资本扩张的程度，更有意思的在后面。

在这些TOP10房企的财务报表上，总能看到大批量的储备土地、大流量的现金周转，财务报表也自然更加漂亮，更加获得资本的青睐。

所以，这种资本向大房企集中倾斜的局面只会更加严重，形成恶性循环——

资本集中涌入大房企，大房企抢地、开发、销售，大流量现金周转，大批量土地储备，资本更加青睐，加大资本投入……

而中小房企因为缺钱而无法抢到资源更好的地块，现金流缩水，周转速率放缓直至停滞，资本撤出，加剧资金链紧张，彻底丧失土地角逐的参与权……

根据2017年至今的数据，我们可以看到，这个市场已经开始形成大鱼吃小鱼的局面，恒大融创等大房企正在加紧他们的并购之路。

在民企疯狂并购的同时，央企国企地产公司也在加速重组，并逐步成为“巨无霸”。

房子越来越不像是房子，土地也越来越不像是土地，而变成了金融和资本。房地产也越来越从产业时代进入了资本时代。

也许从2018年始，中国房地产正式进入寡头时代和资本时代。

也许以后，在中国的房地产市场，你只会看到有10头大象，他们一只手握着全国绝大多数的资金，另一只手握着全国一半以上的土地储备，来回厮杀；

也许以后，你会看到在大象厮杀战场上，除了10头大象之外有一群蚂蚁，顾头不顾脚的疲于奔命。

在房地产市场群雄逐鹿的阶段，资源向大房企集中是必然的过程。

不论是最重要的土地资源，金融资源，甚至有实力的建筑总包、各类专业合作方都会给大房企和中小房企设置不同的门槛。

一切的后果，就是下一次，中小房企辗转腾挪的空间越来越小，日子越来越难。而且市场越是火爆，小房企消失的就越快。

因为大房企对市场的反应比小房企更迅猛，而小房企都相对滞后。

这样一个行业未来，等待房企的，是洗牌，是重组，是并购，是绞杀。这对购房者来说，也不是什么好事。

5

一定要注意这一点

避免掉入烂尾楼的大坑

很多人拿着大半辈子的积蓄去买房，想着住进去新房子的幸福生活，想着未来房子能升值多少。而这一切，有可能因为你选错了一个房企，选错一个楼盘，而买到一个烂尾楼，损失惨重。

2017年12月11日，南京2016年地王京奥港未来墅，因现金流难以周转被封停，这绝非是当前房地产市场上的孤例，它只是打响了2018年水深火热的地王悲惨前途的第一枪。

2018年将是房企很艰难的一年。而且因为现在房企卖的房子大部分都是期房，所以如果你挑选的时候不注意，遇见房企资金链断裂，那么你所买的房子就很有可能会变成烂尾楼。

房企的杠杆都会用得很足，自己出一部分钱，其他的钱都是抵押贷款借来的，有向银行借钱的，也有向社会融资借钱的。

恰好2018年就是房企贷款到期的高峰期，这样一来，如果同时启动多个项目甚至还踊跃拍地，尤其是地王，那么房企的资金就更紧张了。

另外现在的银行对楼市资金监管也十分严格，所以就算房企想拆东墙补西墙也不可能了，到时候为了还钱，开发商很有可能就会停掉一批建设中的项目，就成了烂尾楼。

所以2018年谨记：避开中小房企，尤其是中小房企的地王项目，谨防自己掉入烂尾楼的大坑。

最后，记得保存这张图片，关键时候，绝对能帮上你。

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